Beograd na vodi, zabranjeni grad

Fotografije čitateljki, Dragica Reljanović

Fotografije čitateljki, Dragica Reljanović

Nakon mnogo muka i natezanja, objavljen je ugovor o projektu „Beograd na vodi“. Odmah posle toga zakazano je polaganje kamena temeljca za prvi objekat, koji u tom času nije imao građevinsku dozvolu. Ona je, gle čuda, pribavljena samo dan pre velikog događaja.

Postavljanje kamena temeljca obezbeđivale su jake policijske snage, dok je neistomišljenicima bio onemogućen pristup širem području tog dela grada. Građani Karađorđeve ulice zatvoreni su u svoje stanove, uz pretnju privođenjem ako izađu napolje. Poučene događajima sa potpisivanja ugovora, vlasti ovoga puta ništa nisu prepustile slučaju i nisu dozvolile da se svečarska atmosfera pokvari zvižducima, pesmom i kvakanjem zlobnika. Tako je, sasvim simbolično, Beograd na vodi postao zabranjeni grad za Beograđane i ostale koji se ne slažu sa premijerom.

Vratimo se ugovoru. Već postoje analize o tome šta sve nije u redu sa ovim dokumentom. Kada bi se najvažnije zamerke – pravne, ekonomske, političke i ostale – poređale na jednom mestu, to bi izgledalo otprilike ovako:

– Republika Srbija ulaže milion dinara osnivačkog uloga u preduzeće Beograd na vodi, a strateški partner iz Emirata 22.000 evra – impresivan kapital za početak projekta koji navodno vredi 3,5 milijarde evra. Udeo od 68% strateškog partnera pretpostavlja apsolutnu dominaciju u odlučivanju, kao i pribavljanje 68% profita od celog projekta.

– Ceo projekat je zapravo zamišljen kao zgodna suspenzija zakona Republike Srbije. Rečima advokata Vladimira Gajića, uvodi se eksteritorijalnost u centru Beograda, koja važi 20 godina. Ovo je vidljivo u prevari o takozvanom zakupu zemljišta na 99 godina. Naime, investitor uzima zemljište u zakup (bez naknade) na 99 godina i na njemu može da gradi (ali i ne mora, nigde nema bilo kakvog uslovljavanja). Kako se u samom ugovoru kaže, on za gradnju može da izabere bilo koju parcelu. Međutim, tačka 6.3 ugovora predviđa ono što gradonačelnik Mali uporno demantuje – konverziju zemljišta iz prava zakupa u pravo svojine, čim se objekat završi i dobije upotrebnu dozvolu. I to bez ikakve naknade! Ovo se ponavlja i u tački 9.5 ugovora, kao obaveza Republike Srbije da pri izvršenju ugovora tako nešto omogući. Time se dolazi do istine o pravnom položaju Republike Srbije u projektu Beograd na vodi – ona tu poseduje vazduh, to jest odriče se ekskluzivnog zemljišta.

Gradonačelnik Mali navodi da je normalno da zemljište na kojem je izgrađen objekat pripadne vlasniku objekta. Ovo ne samo da nije pravilo, već postoji niz primera da su na gradskom građevinskom zemljištu izgrađeni objekti čiji vlasnici i dalje plaćaju zakup zemljišta na kojem se objekat nalazi. Ovo je moguće i kada su subjekti privatna, odnosno pravna lica. Ako se i želelo ići na prodaju zemljišta nakon izgradnje objekta – zbunjuje njegovo poklanjanje investitoru.

Dalje, da li ovo znači da će i zemljište na kojem se nalaze objekti namenjeni javnoj upotrebi (najavljeni muzeji, škole, parkovi, šetališta) takođe pripasti investitoru? Logično je da će država otkupiti to zemljište kada bude kupovala objekat koji je na njemu sagrađen – nigde ne stoji obaveza investitora da to pokloni ili na drugi način ustupi gradu ili Republici Srbiji, tako da se dolazi do zaključka da će sve te „koristi“ građana biti zapravo jednako (ili više) plaćene nego da je država sama na tom zemljištu nešto izgradila. Takođe, zakup na 99 godina bez naknade postaje nepotrebna i smešna klauzula u ugovoru, jer je očigledno da će sve parcele na kojima se nešto bude sagradilo pripasti investitoru, a da će se samo one na kojima se plan izgradnje ne ispuni nakon 20 ili 30 godina vratiti u svojinu grada.

– Javnosti je rečeno da je investitoru dat rok od 20 godina da završi 50% objekata, odnosno 30 godina da završi sve objekte. To nije tačno. Naime, prema tački 6.5 ugovora, investitor je dužan da u roku od 20 godina izgradi 50% ukupne površine zemljišta, kao i pilot-nepokretnosti „u značajnoj meri“ (nejasno je šta ovaj izraz znači). To praktično znači da će se u 50% računati i pomenuti putevi, šetališta, parkovi – površine koje je relativno lako srediti, što investitoru osigurava još 10 godina eksteritorijalnosti na zemljištu. Ovo se može posmatrati i iz drugog ugla – budući da investitor može da bira kojim redosledom će koristiti parcele, to znači da u tih 20 godina može iskoristiti samo one koje smatra najpoželjnijim i lukrativnim – dakle, u tom periodu neće biti muzeja i škola, već će akcenat biti stavljen na prostor pored reke i na visokoprofitabilne objekte, poslovne i stambene. Čak i ako se nakon 20 godina konstatuje da investitor nije ispunio svoje minimalne obaveze, Republika Srbija može da preuzme i otuđi samo one parcele koje investitor u međuvremenu nije „prisvojio“.

– Tačke 7.1.5 i 7.4 ugovora otkrivaju i da Društvo (u kojem glavnu reč sa 68% vodi investitor, odnosno starteški partner) ima puno pravo odabira izvođača radova. Što znači da domaće kompanije neće imati prednost ili poseban položaj prilikom odlučivanja – toliko o bajci da će projekat pokrenuti domaću industriju, kako uporno ponavlja gradonačelnik. Budući da Društvo ima prvu i poslednju reč, a da je eksteritorijalnost omogućila izbegavanje tendera i zatvorenost svih procedura, tu postoji ogroman koruptivni potencijal koji bi se mogao realizovati tako što će poslove dobijati određene firme, koje će ih kasnije ustupati „podizvođačima“, usput se naravno ugradivši za određeni procenat. Ove firme mogu biti novoregistrovane, bez kapitala i bez zaposlenih – osnovane samo za ovu priliku.

Jedino što se ugovorom garantuje jeste prednost domaćim kompanijama ukoliko ponude iste uslove kao i neka strana kompanija, ako pri tome garantuju isti ili gotovo isti kvalitet radova – što nije nikakva prednost, jer se na raznim tenderima do sada ispostavilo da su velike strane kompanije po pravilu konkurentnije od domaćih. Sa druge strane, Društvo ima diskreciona ovlašćenja izbora najpovoljnije ponude.

– Šlag na (pravničkoj) torti je član 9.3 ugovora, koji kaže da se Republika Srbija obavezuje da će očuvati sve propise, odnosno izmeniti one koje je potrebno, kako bi se zaštitila investicija strateškog partnera. Na ovaj način se Republika Srbija odriče svog suvereniteta u donošenju zakona i drugih propisa, što je nezabeleženo u bilo kom privrednom ugovoru i međudržavnom ili privatno-javnom partnerstvu. Da ne pominjemo da je to protivustavno.

Ukoliko Republika Srbija „prekrši“ obavezu odustajanja od svog suvereniteta, investitor može tražiti naknadu štete. Ovo je verovatno najniža tačka do koje može da se sroza jedna suverena država prilikom zaključenja ugovora i veliko poniženje za Republiku Srbije i njene građane. Na potencijalni sukob sa nizom propisa EU u oblasti slobodnog tržišta i konkurencije, ne vredi trošiti reči.

– Obaveza strateškog partnera-investitora je da uloži DO 150 miliona evra, kao i da pribavi zajmove DO dodatnih 150 miliona evra (tačka 10.2.2 ugovora). Drugim rečima, taj iznos može biti značajno niži. Takođe, investitor taj iznos ulaže za sve vreme trajanja ugovora, što praktično potvrđuje tezu da će se gradnja drugog objekta finansirati od prodaje prvog, i tako redom. Gotovo imaginarno deluje tačka 11.2 ugovora, da strateški partner ima obavezu da pribavi zajmove Republici Srbiji za finansiranje određenih troškova, a do 130 miliona evra. Nigde se ne pominje pod kojim uslovima, niti se to na bilo koji način precizira, tako da se ne vidi zašto bi ti zajmovi bili bolja opcija od one da Republika Srbija sama pribavi zajmove. Postoji međutim klauzula prema kojoj se strateškom partneru „dozvoljava“ da pribavi te zajmove u – Ujedinjenim arapskim emiratima. Najava gradnje luksuznog hotela u prvoj fazi zapravo znači da će investitor lako ustupati parcele drugim kompanijama – pod kojim uslovima i u kakvom finansijskom aranžmanu, ne mora biti poznato javnosti, kao ni kakvu će korist od toga imati građani Srbije.

Zaključak je dakle da, osim što urušava pravni sistem Republike Srbije i što je u jednom delu neustavan, ovaj ugovor ni izbliza ne odgovara onome što su govorili – i još uvek govore – premijer, gradonačelnik Beograda i drugi zvaničnici. Ulaganja Republike Srbije su značajna i konkretna – sređivanje terena, izgradnja infrastrukture, poklanjanje zemljišta, pribavljanje svih potrebnih dozvola. Investitor je u daleko boljem položaju, budući da ulaže samo onoliko koliko želi, kada to želi i za objekte koje želi da izgradi.

Može se s tim u vezi postaviti nekoliko logičnih pitanja:

Zašto je projekat dodeljen stranoj kompaniji? Sasvim je izvesno da bi na ovakav način i konzorcijum domaćih građevinskih kompanija mogao da obavi isti posao. Logika gradnje u savskom amfiteatru je prosta – dobijem zemljište u zakup, sagradim objekat, prodam objekat, dobijem kapital za sledeći objekat (tačka 10.2.1 ugovora kao primarni izvor finansiranja predviđa prihod od prodaje izgrađenih objekata). U međuvremenu, zemljište koje sam dobio u zakup postaje moje, samom činjenicom da sam na njemu nešto izgradio. Mnogi zakoni države u kojoj sve to radim za mene ne važe, pa je osigurana i jeftinija gradnja i praktično nema rizika investiranja. Pod uslovima koji su dati investitoru iz Emirata profit bi bio izvestan i za nekog drugog, a projekat sigurno manje megalomanski, realniji, rok za završetak par decenija kraći, a komercijalnih i stambenih prostora bi bilo manje u korist zelenih površina i objekata kulture – a da se pri tome još uvek postiže zarada, uz pokretanje posrnule građevinske industrije u Srbiji. Posebno pitanje je naravno i zašto je izabrana baš kompanija iz Ujedinjenih arapskih emirata, o čijem formiranju, kapitalu i poslovanju malo znamo (a izgleda da jako malo toga i može da se zna, imajući u vidu kratak vek njenog postojanja).

Da li je zaista sav rizik na investitoru? Naravno da nije. Investitor prema ovom ugovoru zapravo uopšte ne mora da poseduje kapital koji će investirati. Kada uoči da prodaja komercijalnog i stambenog prostora ne ide kako je planirao, on investiciju može prodati drugim preduzećima, dati parcele u zakup (ne postoji nikakvo ograničenje za tako nešto), ili prosto odustati od celog projekta. Može i izgraditi pomenute javne objekte koje će prodati državi i na taj način sigurno povratiti početnu investiciju. A Beograd i Srbija će u slučaju povlačenja investitora dobiti ruglo u centru grada, višedecenijsko gradilište na kojem se ništa ne gradi. Strateški partner ima ograničene mogućnosti da izađe iz ugovora. On međutim ni ne mora da odustane od ugovora, već u slučaju da proceni da ne može ostvariti planiranu dobit može jednostavno biti inertan i čekati da prođe vreme. Republika Srbija je, sa druge strane, dužna da nadoknadi svaku štetu koja eventualno nastane, uključujući i onu nadrealnu – u slučaju donošenja zakona i drugih propisa koji bi bili štetni po faktički uspostavljenu eksteritorijalnost investitora.

Zašto je Beograd na vodi projekat od nacionalnog značaja? Ne postoji niti jedan razlog da to bude, a ipak jeste dobio takvu etiketu. Možda će se time jednog dana baviti istražni organi ove države, kada budu razrešavali misteriju o tome kako je zaključen baš ovakav ugovor sa baš ovim investitorom (bez tendera) i pod uslovima koji su daleko od uobičajenih i tržišnih, pa čak i ekonomski preporučljivih kada je reč o zaštiti interesa Republike Srbije. Da ne pominjemo usvajanje lex specialisa o projektu. I tada će se verovatno doći do odgovora da nije sve učinjeno samo zato da bi neko blizak vlasti na povoljnoj lokaciji otvorio bespravno podignutu kafanu – već da se radi o daleko širim individualnim, privatnim finansijskim interesima.

Građani Srbije ne mogu imati direktnu korist od Beograda na vodi. Ekonomska korist Republike Srbije (32% udela) će premašiti uloženo tek u roku od 30 godina, i to samo ukoliko investitor ispuni očekivanja i izgradi ceo prostor. Možda čak ni tada, imajući u vidu vrednost zemljišta koje se poklanja, kao i troškove oko izvođenja svih potrebnih investicija. Ukoliko se ispostavi da će raščišćavanje terena i izgradnja infrastrukture koštati oko 150 miliona evra, jasno je da profit od celog projekta mora premašiti 450 miliona evra, kako bi 32% koji pripadaju Srbiji pokrilo samo početne troškove – otuda izjava gradonačelnika kako će Beograd na vodi već posle dve i po godine doneti profit nema nikakvog smisla, jer će taj početni profit biti daleko niži od do tada uloženog novca.

Posebno zabrinjava činjenica da cifra od 150 miliona ne mora biti ni izdaleka tačna i da u svakom slučaju nije konačna – Železnice Srbije odbijaju da kažu koliko su novca do sada potrošile na raščišćavanje terena, a cifra koju je pomenuo sam direktor Železnica prelazi 300 miliona evra, računajući i troškove završetka Prokopa. Tu je još i izgradnja nove autobuske stanice. Taj novac očigledno ne ulazi u 150 miliona evra koje Republika Srbija ulaže, jer se 150 miliona evra odnosi samo na sanaciju terena i pripremu za gradnju. Dalje, ako bi se zanemarili troškovi Železnica a uračunala i vrednost zemljišta na ekskluzivnoj lokaciji koje se, kako je pojašnjeno, poklanja investitoru, a prema polu-zvaničnoj proceni iznosi 70,6 miliona evra za 90 hektara (što je realno nekoliko puta niže od prave vrednosti) – dobija se cifra od preko 660 miliona profita koji bi se morao ostvariti da bi država bila na nuli u celom projektu. Da li je ovo realno, pokazaće vreme. Sa druge strane, investitor ostvaruje profit već od prve prodaje, jer nije ništa uložio. Država je verovatno isti iznos koji daje kroz Beograd na vodi mogla da uloži u daleko manje rizične poslove i ostvari iste ili veće prihode, na isti ili kraći rok.

Konačno, kada se čitaju forumi na kojima ljudi koji ponešto znaju o gradnji, obaloutvrdama, razmuljavanju (čišćenju reke od mulja), sa čuđenjem analiziraju početne faze „gradnje“ Beograda na vodi, čini se da će osim pravnih i ekonomskih, ovde biti još problema o kojima se danas ne razmišlja, a koji mogu značajno poskupeti, otežati, onemogućiti ili usporiti realizaciju projekta. Da ne pominjemo infrastrukturni haos u centru grada na koji opominju saobraćajni inženjeri i arhitekti, kao i estetsku komponentu uklapanja tog prostora u postojeću panoramu grada.

Kada se sve sabere i oduzme, ispada da je posao veka, kako je pompezno najavljivan mesecima, dosta nepovoljan po državu i njene građane. Suština Beograda na vodi jeste da se država priklonila privatnim interesima investitora (ko god oni bili, a vreme će pokazati ko su) zanemarujući interese građana, i to ne samo Beograda već svih građana Srbije (koji će kroz poreze platiti državni udeo u ovom sumnjivom i štetnom poslu).

Stoga ne čudi demonstracija sile i paranoična reakcija režima na svaki pokušaj talasanja javnosti u smeru suprotnom od važeće političke dogme. Dok se gradi Beograd na vodi, Beograđani i drugi građani Srbije se disciplinuju od strane bahatih komunalnih policajaca koji pred kamerama, pokazujući svoje identifikacione brojeve, imena i lica – kao da znaju da neće trpeti nikakve posledice – prekoračuju svoja ovlašćenja, prete i primenjuju silu protiv ljudi koji na javnom mestu na miran način pokušavaju da rade svoj posao. Takav način ućutkivanja je jasna poruka upućena i novinarima i celoj javnosti.

Vlast je nespremno dočekala protest povodom potpisivanja ugovora o Beogradu na vodi, pa su preprečeni tramvaji ispred zgrade Geozavoda postali simbol neinteligentnog razmišljanja policije i ismevanja metode „skrivanja“ građana koji se ne slažu sa ovakvim avanturističkim pristupom vlasti. Malo je tada bilo „sendviča“ koji su pružali podršku, na nekoj vrsti kontraokupljanja. Takav amaterizam se očigledno neće ponoviti, i svako ko drugačije misli (ili pokazuje znake da bi mogao da razmisli o lažima koje mu se podmeću) više neće naći svoje mesto u javnosti. Eventualno će naći svoje mesto pod policijskim pendrekom. Beograd na vodi je u tom smislu postao ne samo simbol potencijalne korupcije, uprezanja celog pravnog sistema i državnog aparata u korist privatnih interesa, već i simbol nasilnog ućutkivanja. I to pre postavljanja kamena temeljca – zamislite kako će se vlast ponašati kada počnu da se odmotavaju neprijatni detalji oko realizacije ovog projekta i kada postane očigledno da će svu korist od njega imati neka privatna lica koja se danas kriju iza ugovora, klauzula, netransparentnosti i poklonjene eksteritorijalnosti?

Peščanik.net, 28.09.2015.

TEMA – BEOGRAD NA VODI