Foto: Predrag Trokicić

Foto: Predrag Trokicić

Dugo najavljivani i medijski različito predstavljani Zakon o stanovanju i održavanju zgrada usvojen je prošle nedelje u Narodnoj skupštini. Obiman zakonski tekst detaljno uređuje stanarske odnose. Da li će njegova primena uticati na poboljšanje kvaliteta stanovanja u Srbiji ili ne?

Prvo sporno pitanje na koje se u Zakonu nailazi jeste takozvana odgovornost stambene zajednice (članovi 47. i 48) – stanari zgrade (stambena zajednica) odgovaraju za štetu nastalu neadekvatnim održavanjem zgrade. Moglo bi se reći da je to sasvim očekivano rešenje, ako bismo zanemarili prethodnih tridesetak godina kada se država „starala“ o zgradama i dovela ih u očajno stanje. Stanari svoje zgrade „nasleđuju“ u ruiniranom stanju – ko je za to odgovoran? (Ovde je odličan tekst na tu temu Dušana Pavlovića.) Stambena zajednica može i da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu pričinjenu trećim licima usled neodržavanja, kako bi izbegla odgovornost za štetu – ovim se zapravo samo reguliše jedno od dva zla u vidu novih nameta stanarima. Jednostavno, država prebacuje odgovornost za dosadašnji nerad sa sebe na stanare, i to je veoma providno i frustrirajuće.

Dalje, posebno je cinično da je odgovornost za održavanje zgrade postavljena kao imperativ – ko ne održava zgradu, trpeće dodatne namete jer će onda lokalna samouprava poveriti ove poslove nekom preduzeću (zna se kojem – kumovskom, partijskom, onom koje ponudi najveći procenat onome ko odlučuje). Zakon izričito predviđa da u to održavanje ulaze i fasade (član 61. stav 3) – koje su na starim zgradama maksimalno ruinirane u doba kada su se o njima brinula lokalna komunalna preduzeća, koja su za to redovno naplaćivala stanarima, to jest sama nisu ništa ulagala.

Ne zna se međutim ko će proceniti da li stanari samostalno ispunjavaju obaveze vezane za održavanje zgrade, a bez posebnog ugovora i profesionalne pomoći. Nadležnosti komunalnog inspektora su postavljene veoma široko i trebalo bi očekivati da praksa pokaže stepen tolerancije na očigledne nedostatke na zgradama, koje stanari realno ne mogu rešiti bez pomoći države.

Upravnik zgrade je novi organ upravljanja zgradom. On je, između ostalog, zamišljen kao cinkaroš – član 50. stav 1. tačka 6. daje mu ovlašćenje da prikuplja podatke o stambenim jedinicama koje su date u zakup. Ne ulazeći u diskutabilnost funkcionisanja ovakvog rešenja, kao ni u odnos ovlašćenja upravnika sa Zakonom o zaštiti podataka o ličnosti (zašto bi upravnik imao matične brojeve svih stanara?), može se konstatovati da je cinkaroški metod izglasan kao najjednostavnije rešenje da se državna kasa napuni po osnovu rentiranja stanova. Ovime se opet pokazuje odsustvo bilo kakve kreativnosti i promišljanja u rešavanju postojećih problema u primeni pravnog sistema – represija je jedino što je poznato kao opšteprihvatljiva formula delovanja vlasti prema pojedincu. I opet se ostavlja mogućnost bezobraznima da se izvuku (upravnik na primer ne može legitimisati lica, niti može tražiti bilo kakvu intervenciju policije ili druge službe u odnosu na ona lica koja ne žele da se legitimišu; on ne može – daleko bilo! – primeniti nikakvu prinudu prema licima koja ne žele da mu daju bilo kakvu informaciju o trenutnom stambenom statusu u stanu u kojem borave, pa tako ne može utvrditi ni da li su ta lica vlasnici, privremeno borave kod vlasnika stana kao gosti, ili stanuju kao zakupci; zasigurno će biti još situacija u praksi u kojima će se pokazati deficit inteligentnosti donetih rešenja).

Profesionalni upravnik je lice koje je, ukoliko skupština stanara ne izabere svog upravnika ili profesionalnog upravnika, nametnuto sa strane (član 57. reguliše ovaj postupak pod simpatičnim imenom „Prinudna uprava“). Profesionalni upravnik ne predstavlja loše rešenje samo po sebi. Ostaje međutim da se vidi kako će profesionalni upravnici „zavoditi red“ u zgradama – sećamo se da je i komunalna policija uvedena da bi pomogla svim građanima, pa se pretvorila u partijski poslušnu paramilitarnu organizaciju za zaštitu onih malo jednakijih među nama (svaka čast izuzecima među komunalnim policajcima, koji svakako postoje). Prema članu 55. Zakona, profesionalnog upravnika može postaviti jedinica lokalne samouprave, ukoliko to ne učini skupština stanara. Znajući koliko ima zgrada u kojima ne postoji skupština stanara, niti bilo kakva šansa za organizovanjem, nije teško pretpostaviti da će lokalne vlasti takvu nezainteresovanost iskoristiti za uhlebljenje partijskih kolega. Takođe nije teško pretpostaviti koliko će incidentnih situacija izazvati ulazak u zgradu nepoznate osobe, koja tvrdi da ima zakonsko pravo da u velikoj meri utiče na živote stanara.

Profesionalni upravnik ne može biti lice koje je osuđivano na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika (član 52. stav 4). Koja su to dela? Ko (očigledno Privredna komora Srbije, koja će izdavati licence profesionalnim upravnicima) i prema kojim kriterijumima (to je već nepoznanica) procenjuje da li je neko dostojan i podoban? Izvesno je samo da je Privredna komora Srbije sebi nabacila dobru tezgu sa izdavanjem licenci profesionalnim upravnicima.

Šta znači ovlašćenje iz člana 53. Zakona da profesionalni upravnik „obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama“? Član 59. koji se bavi pojašnjenjem hitnih intervencija ne elaborira ovo ovlašćenje, osim što ponavlja da upravnik „preduzima odgovarajuće mere u cilju izvođenja hitnih intervencija“. Ako zovete policiju i kažete da mislite da ste ostavili uključen šporet pre nego što ste otišli na put, policija neće provaliti u vaš stan jer za tako nešto nije nadležna. Razumljivo je da profesionalni upravnik, kao i upravnik uopšte, ima pristup svim zajedničkim delovima zgrade da bi hitnim službama obezbedio pristup tim delovima. On međutim ne može, ne sme da obezbeđuje pristup privatnim stambenim jedinicama, odnosno drugim delovima zgrada u vlasništvu stanara. Policija, kao i hitne službe, mogu bez sudskog naloga da uđu u privatne prostorije samo kada postoji osnovana sumnja da je u toku izvršenje krivičnog dela, kada su ugroženi ljudski životi i imovina – uostalom, definicija hitne intervencije u ovom Zakonu upravo tako nešto i predviđa. Upravnik međutim nije hitna služba i ne može se derogirati ustavno pravo na nepovredivost stana minornim zakonom o stanovanju, kada daleko važniji sistemski zakoni poznaju niz ograničenja pri delovanju državnih organa u tom pogledu. Svakako da bi svako od nas pozdravio (i častio!) komšiju koji nam provali u stan da bi zaustavio požar ili poplavu, spasao dete ili kućnog ljubimca pre dolaska vatrogasaca, bio on upravnik ili ne. Pitanje je međutim ko će proceniti šta je hitna potreba i da li će upravnik uvek imati isključivo pravo procene? Naravno da ne, i svaka takva intervencija upravnika izvršena bez ikakvog osnova predstavljaće krivično delo – pomalo je zlokobno što Zakon nigde ne sadrži onu umirujuću pravničku floskulu „u skladu sa zakonom“, kada se razmatraju ova ovlašćenja upravnika.

Kada se sagleda u celini, čini se da je u pitanju samo još jedan propis kojim se država „odriče“ postojećih problema i baca ih na teret građana. Mnoga od predviđenih rešenja, čak najveći broj, logična su i uobičajena. Nelogično je međutim da se stanarima na brigu ostave zgrade koje decenijama unazad nisu održavane. Kada je problem narastao, država se jednostavno odrekla svoje odgovornosti ovim zakonom.

Usvojena rešenja bi dakle mogla da funkcionišu nakon – na primer – perioda od pet godina u kojem će lokalne samouprave učestvovati u tekućem i investicionom održavanju zgrada sa 80-90% troškova. Pa kada prođe taj period i kada iza sebe ostave iole pristojno stanje na terenu, lokalne samouprave mogu s punim pravom zahtevati od stanara određenu disciplinu. Umesto toga, Zakon sadrži prilično neodređenu odredbu o mogućnosti bespovratnog sufinansiranja investicionog održavanja (član 61. stav 5) i daje potpuno odrešene ruke lokalnoj samoupravi da propiše visinu nameta stanarima (član 61. stav 8. i 64. stav 3. i 4) uz pretnju tužbama onima koji se ne povinuju za svaku štetu koja tim povodom nastane bez obzira na krivicu (član 69. stav 1).

Kako će se ovaj Zakon sprovoditi u praksi, ostaje da se vidi. Da li će uticati na kvalitet života stanara, veoma je diskutabilno. Zgrade u kojima je i do sada postojala organizovanost stanara i koje su se, u granicama skromnih mogućnosti, nekako borile sa tekućim problemima, sada će biti dodatno opterećene, dok su gresi iz prošlosti komunalnih preduzeća prema njima ovim Zakonom zvanično oprošteni. U zgradama u kojima nije postojala organizacija stanara sigurno će doći do velikih promena. Neke od njih će biti na bolje, jer će se stanari organizovati na minimumu zajedničkih interesa kako bi sprečili lokalnu samoupravu da uskače sa svojim „upravnicima-kaubojima“. Tamo gde to ne bude bilo moguće, sukobi će ponekad biti neizbežni. I tada će se doći do žalosne istine o domašaju rešenja o upravnicima – represivno ponašanje države retko kada urodi plodom. Da su usvojena drugačija rešenja, i da je usvojeno rešenje prema kojem bi na primer lokalna samouprava bila dužna da stimuliše obnovu onih zgrada koje same organizuju svoje organe, utisak o Zakonu bio bi drugačiji. Ali to je rešenje koje bi od države zahtevalo iskreno angažovanje i naravno značajna sredstva. Ova državna vlast na to nije spremna.

Peščanik.net, 28.12.2016.