O pameti gradova

POUKE PARKA HIGH LINE U NJUJORKU ZA LINIJSKI PARK U BEOGRADU

U koridoru bivše železničke pruge koja je išla oko Kalemegdana, Grad Beograd je u septembru 2018. pokrenuo izgradnju Linijskog parka koji će se protezati od Beton hale do Pančevačkog mosta u dužini od 4,6 kilometara. Predstavnici Grada su najavili da se park pravi po uzoru na High Line u Njujorku i da će biti velika atrakcija za turiste (čime se Beograd ponovo predstavlja provincijalnijim nego što zaista jeste).¹ U njujorškom primeru radi se o izdignutoj železničkoj liniji iz 1930-ih koja je snabdevala proizvodnju u zapadnom delu Menhetna i koja odavno nije u funkciji, pa su se krajem 90-ih lokalni aktivisti organizovali da je očuvaju i prenamene u zelenu oazu, današnji High Line.

Od 2009. kada je zvanično otvoren, ovaj park je postao je jedna od najatraktivnijih tačaka u gradu. Tuda je danas teško proći od zbijenih turista, a posebno je teško naseliti se u blizini zbog kolosalnih cena stanova. Postižući popularnost koji niko nije predvideo, High Line je kao ideja odjeknuo svetom i mnogi gradovi inspirisani njime pokrenuli su slične poduhvate prenamene zapuštene industrijske infrastrukture u zelene promenade, uticaj koji je u literaturi poznat kao the high line effect.

Taj uticaj na transformaciju dela Njujorka, i na mnoge gradove širom sveta, je bez presedana. Ako ga već uzimamo kao uzor, treba da razmotrimo šta sve ta transformacija znači i da li želimo tako nešto u Beogradu. Razgovarala sam o tome sa urbanistom Džonom Šapirom (John Shapiro) koji je bio angažovan na projektu High Line kao konsultant. Ovaj članak je pokušaj da se lekcijama High Linea doprinese javnoj raspravi o Linijskom parku u Beogradu, fokusiranjem na aspekte koji do sada nisu razmatrani: finansijski, stambeni i demografski.

Moramo da razgovaramo o novcu

Kroz međunarodni projekat Pametni gradovi (Clever Cities), organizacija CEUS je tokom 2019. i 2020. na temeljan i transparentan način sprovela niz akcija kako bi od građana i zainteresovanih stručnjaka prikupila ideje, ulazne podatke o poželjnom izgledu parka na osnovu kojih je organizovan arhitektonski konkurs. Pobednička idejna rešenja Urbanistički zavod je potom uzeo u obzir prilikom izrade plana za ceo potez, pa je već u avgustu ove godine usvojen Plan detaljne regulacije i uskoro će se krenuti u izgradnju.²

Međutim, oni koji imaju najviše koristi od ovog javnog ulaganja, investitori brojnih projekata luksuznog stanovanja koji su planirani uz park, nikada se nisu pojavili u javnosti kao zainteresovane strane, niti su pomenuti njihov značaj i njihovi benefiti od ove investicije. To su: Cvijićeva Palace, kompleks Novi Dorćol u Venizelosovoj, Dorćol Centar u Cara Dušana, CU37 u Cara Uroša, K-distrikt na mestu fabrike Beko, Marina Dorćol, Duga, Luka Beograd i drugi. U planu za Linijski park Urbanističkog zavoda piše da u ovom području ima 17 „rezidencijalnih i komercijalnih sadržaja većeg formata i obima izgradnje“.

U toku celog procesa uključivanja javnosti u planiranje parka jedino su organizacija Transparentnost Srbija i aktivisti udruženja Srce grada postavili pitanje finansija. Transparentnost je dobila odgovor gradskog urbaniste da je procenjena vrednost od 55 miliona evra paušalna i da će se precizno utvrditi tek nakon usvojenog plana, prilikom izrade tehničke dokumentacije (a to je sada).

Kada se preduzimaju projekti ovog značaja treba sagledati sve aspekte i pretresti pitanja kao što su: Koja će biti cena kvadrata u novoizgrađenim stanovima uz Linijski park? Koji procenat stanovništva će moći da priušti te stanove? Koliko je koštalo zemljište fabrike Beko, koliko košta izgradnja K-distrikta, a koliko tačno Grad povećava vrednost tog projekta ulaganjem u Linijski park? Da li će u okolini porasti porez na imovinu i koliko? Kako obezbediti da oni građani koji već tu žive, tu mogu da ostanu i pored porasta cena, a kako obezbediti da oni koji bi da se tu nastane imaju priuštive opcije?

Gradogradnja je u poslednjim decenijama prevashodno biznis. To znači da svaka diskusija o urbanom razvoju koja ne uključuje preciznu i temeljnu analizu toga ko je koliko uložio a ko koliko dobija – rizikuje da bude bez značajnog uticaja na projekat; u najgorem slučaju ona je maska za loš dil.

Pametan grad oprezno bira uzore

Šapiro mi je skrenuo pažnju da je od početka rekonstrukcije High Linea cena nekretnina u okolini porasla za čak 200% i uputio na studiju u kojoj se kroz razne parametre i podatke o tržištu nekretnina došlo do uvida u finansijski raskorak. Naime, izgradnja parka koštala $187 miliona, a cene nekretnina u krugu od 500m narasle su za $3,4 milijarde, od čega je grad prihodovao samo $103 miliona od poreza na imovinu. To znači da je sav ostali prihod, koji je rezultat javnog ulaganja, ostao u privatnim džepovima. „Kada se posmatra na ovaj način, High Line je manje javna gradska infrastruktura, a više je infrastruktura za privatizovanje javnog bogatstva“, navodi se u studiji.

Opravdanje da je ovo finansijski korisno i za grad, jer će moći da ubira više poreza na imovinu ovde ne stoji, jer je to tek mali deo onoga koliko su vlasnici zemljišta zaradili od te javne intervencije, izgradnje preskupog parka. „Promena paradigme u planiranju“, dalje se navodi, „počinje time što ćemo priznati da javna ulaganja znače privatno bogaćenje“.

Pametan grad uči na tuđim greškama

Članovi udruženja „Friends of the High Line / Prijatelji Hajlajna“, osnovanog 90-ih u Čelsiju da promoviše ideju o novom parku, su tek nakon što je naselje građevinski buknulo i postalo stambeno dostupno samo milionerima – shvatili da je možda od početka trebalo zagovarati priuštivo stanovanje oko parka kao obavezan deo projekta.

Robert Hammond, osnivač udruženja i glavno lice projekta High Line, progovorio je o nepredviđenim aspektima ovog poduhvata: „Stvaranje novih javnih prostora može proizvesti ogromnu ekonomsku vrednost za gradove, ali vlasti moraju intervenisati pre nego što se prostor izgradi, kako bi sprečile da većina profita ode u ruke privatnika… Gradovi koji razmatraju uvođenje sličnih projekata trebalo bi da uvedu mehanizme distribucije prihoda od porasta cene zemljišta, pre nego što projekat i otpočne. Istovremeno moraju razmotriti i njegov uticaj na ugroženije stanovništvo“.

Javno ulaganje u porast cene zemljišta ne ogleda se samo u novcu za izgradnju i uređenje parka. Kao i u slučaju Linijskog parka u Beogradu, High Line je uveo niz urbanističkih izmena koje su okolnim stambenim projektima uvećale broj kvadrata dozvoljenih za gradnju. (U Čelsiju, oko High Linea, uvećanje je iznosilo 50% više jedinica u odnosu na broj postojećih.)

Tokom ranih faza planiranja Hammond je sa kolegama postavio kancelarije u lokalnoj zajednici, u želji da se približi ljudima i čuje njihove želje u vezi sa oblikovanjem parka. Ali pitanja koja su postavljali bila su o bojama i pozicijama stepeništa. „Umesto što smo pitali kakav dizajn parka vam se dopada, voleo bih da smo pitali ‘Šta možemo da učinimo za vas?’ Ljudi imaju većih problema od dizajna; potrebni su im radna mesta i priuštivi stanovi“, kaže on u intervjuu za Bloomberg. „Za nove projekte, koji uzimaju High Line kao uzor, nije kasno da se pozabave stambenim i ekonomskim problemima i razreše ih na vreme… Želim da osiguram da ljudi ne prave greške koje smo mi napravili“, navodi Hammond koji drži predavanja po svetu kao deo platforme „The High Line Network / Mreža Hajlajna“.

Lekcija linijskog parka u Njujorku je jasna: uz ovakve projekte moraju obavezno ići i programi stambene priuštivosti, tako da oni koji već žive u okolini tu mogu i da ostanu, i pored rastućih cena, i tako da pristup ovom području ostane otvoren građanima nižih i srednjih primanja.

Dobar primer je Atlanta, koja je poučena iskustvom Njujorka već u startu razvoja svoje bivše železničke linije u sistem linijskih parkova, BeltLine, osmislila posebne obveznice za stanogradnju u okolini koje su već proizvele nekoliko stotina stanova ispod tržišne cene. Urbanista Rober Gravel, inicijator BeltLine projekta kaže: „Problemi su novčani i postoje načini da se oni reše. Nije svaki mehanizam za svaki grad“. Razmatranje koji mehanizam će biti odgovarajuć za Beograd i kako ga postaviti – ogromna je tema koja zahteva seriju javnih i stručnih diskusija.

Zahvatanje dodate vrednosti zemljišta

Džon Šapiro me je uputio na zanimljiv mehanizam, zahvatanje dodate vrednosti zemljišta (land value capture) koji se, kako je objasnio, od 70-ih primenjuje u Evropi i Severnoj Americi, dakle od vremena kada su planeri morali da potraže druge mehanizme finansiranja javnih servisa jer su ukidana državna davanja.

Naime, tržišna vrednost zemljišta najčešće se uvećava kao posledica aktivnosti javnog sektora, kroz direktno ulaganje u razvoj transportne i infrastrukturne mreže (uključujući parkove) ili nekakvim administrativnim potezom, na primer donošenjem i izmenama planova čime se vlasnicima parcela daje pravo da više grade. U većini slučajeva, vlasnici zemljišta nisu uradili ništa da bi se tržišna vrednost njihove imovine uvećala. Mnogo je primera kako se na ovaj način može finansirati stambena podrška.

Sve to u slučaju Linijskog parka znači da bi trebalo da izračunamo koliko će svakom od obližnjih projekata nove stanogradnje, u određenoj udaljenosti od parka, biti povećana tržišna vrednost izgradnjom parka. Potom treba tražiti taj novac nazad, ili obavezati investitora da određeni procenat novih stanova mora prodavati ili izdavati ispod cene, ili ih na primer prepustiti Gradu na upravljanje, kao novi fond javnog stanovanja.

Što se tiče mogućnosti uvođenja ovog mehanizma kod nas, poznato mi je samo da je 2013. SKGO organizovao skup i publikovao studiju sa ciljem da to razmotri.

Appendix: Urbanizacija i gnev

Možda je cinično, ali je i pragmatično reći da je primarni cilj projekta Linijskog parka uređenje okruženja luksuznim stambenim kompleksima koji trenutno niču u tom području, te da je buduće uživanje građana u novom parku tek kolateralna dobit.

Moje kolege arhitekti često kažu kako „ljudi pljuju sve novo što se sagradi“. I stvarno je tako; svaka intervencija u gradskom prostoru dočekana je sa gnevom na ulici i gorkim komentarima na društvenim mrežama. Dok hodam ulicom Cara Dušana čudim se sopstvenom besu što je nestao niz blatnjavih čatrlja, iako značaju i dimenzijama te ulice zaista priliči veća visina, krupnija urbanistička granulacija, reprezentativniji izgled i druge funkcije od perionice, staklare i skladišta.

Međutim, taj kolektivni gnev u stvari je opravdan. On dolazi iz manje ili više potkrepljene svesti da svako unapređenje i ulepšavanje znači patnju za nekoga kome je već teško.³ Grad neoliberalnog kapitalizma je tako kalibrisan da se takozvani napredak uvek odvija na račun najugroženijih: neko je izbačen na ulicu, neko više nema park iza zgrade ni svetla kroz prozor, nekome je uskraćena pomoć jer je zajedničko bogatstvo otišlo u ruke pojedinaca.

Naš gnev je tu istovetan besu koji Njujorčani osećaju prema još jednom staklenom neboderu, takozvanoj igli, koja će zakloniti još sunca na prezagušenom Menhetnu, opteretiti infrastrukturu, saobraćaj i parking mesta. U istraživanju New York Timesa o tome ko kupuje stanove u luksuznoj novogradnji pokazalo se da, kao i u Beogradu, to nisu građani već sumnjivi strani biznismeni.

Apsurd u srži neoliberalnog grada, da lepota i napredak znače nepravdu i nasilje (nad zakonima, javnim interesom i najugroženijima) dovodi do nepojmljivih situacija. Na primer, u siromašnim delovima Njujorka na inicijativu gradske uprave da zasadi drveće lokalno stanovništvo reaguje revoltom. Oni organizuju proteste da se bore protiv lepote jer ona znači samo jedno: rast kirija, dolazak investicija i njihovu selidbu u još siromašnija i udaljenija naselja.

Naše društvo će tek razvijati poreske, planske, zakonske i druge mehanizme čiji će cilj biti ublažavanje ove surovosti. Uzori za takve mehanizme su u našoj pravednijoj prošlosti, ali i u iskustvima velikih kapitalističkih gradova. Modeli poput stambene podrške kroz zahvatanje dodate vrednosti zemljišta su urbane inovacije za kojima naš grad vapi i mislim da je diskusija o projektu Linijskog parka sjajna prilika da o njima počnemo da razmišljamo.

Autorka je urbanistkinja i istraživačica u centru Housing Justice Lab, pri Parsons School of Design u Njujorku.

Peščanik.net, 25.11.2021.

1. Naš najlepši park zove se po uzoru na onaj u Londonu, a naš najveći stadion po uzoru na onaj u Brazilu, kao da mi ne umemo da proizvedemo autentičnu vrednost, nego nam je maksimum imitacija nečega što već postoji u nekom od svetskih centara. Tako će oni turisti koji bi da vide High Line ali nemaju novca da otputuju u Njujork, od sada imati prilike da vide njegovu istočnoevropsku verziju. U tom ključu, bila bi nam potrebna finansijska analiza o tome koliko je isplativo oblikovati grad prema potrebama turista niskih primanja, mada već znamo odgovor.
2. Pokazala sam Šapiru video prezentaciju budućeg Linijskog parka na šta je on rekao „Uf, jako hladno. Mnogo betona.“
3. U slučaju rušenja i novogradnje u Cara Dušana radi se o objektima koji su posle 2. svetskog rata uzeti od SPC-a i u koje su došli ljudi bez krova nad glavom. Sada kada je SPC-u vraćena imovina, ti ljudi su raseljeni, Grad je izgubio javne stanove za podršku najugroženijima, a Dorćol je korak bliže stambeno segregiranom naselju.